Escritura pública de compra e venda
Uma escritura pública é um ato jurídico que estabelece um contrato entre duas partes e é formalizado por um notário. A compra e venda de imóveis, neste caso, compra e venda de um apartamento em Viseu é uma escritura predial. A escritura pública de compra e venda atesta que um sujeito vendeu um imóvel a outro e, portanto, na assinatura da escritura devem estar presentes ambos os intervenientes do processo – vendedor e comprador – e o notário.
Esta escritura podem ser realizada: num Cartório Notarial, numa Conservatória do Registo Predial ou num balcão Casa Pronta. (serviço do Estado destinado a todos os assuntos referentes à compra e venda de casas)
Seja com ou sem recurso a crédito, no acto da escritura vai suportar despesas relacionadas com Impostos e com os registos do Imóvel. Deve levar consigo também, os comprovativos de pagamento, uma vez que sem eles a escritura não se pode ser feita. Apesar de alguns destes valores se encontrarem tabelados, como é o caso dos impostos, há outros que variam consoante o local onde realiza a escritura, que neste caso é Viseu.
CUSTOS DA COMPRA DO APARTAMENTO – ANTES DA ESCRITURA
Registos e Contratos
Associados à compra do apartamento e pedido de empréstimo, caso exista, existem custos relacionados com registos, com a formalização dos contratos e os custos de escritura. A formalização da compra do apartamento, ou seja, a escritura de compra e venda e/ou mútuo com hipoteca pode ser realizada em cartório notarial, conservatórias do registo predial e escritórios de advogados ou de solicitadores.
Registo de Aquisição e de Hipoteca
Atualmente os dois procedimentos mais comuns são o programa Casa Pronta (uma iniciativa do Estado) e o programa Casa Simples, Casa Segura (uma iniciativa dos Notários). Nestes dois balcões, é possível centralizar todo o processo numa só entidade, pagar os impostos, celebrar o contrato de compra e venda e fazer todos os registos necessários, entre outros.
Se optar pela formalização do contrato em Conservatória do Registo Predial, no chamado Procedimento Casa Pronta, o custo que irá ter englobará a escritura de aquisição (mútuo se existir) e os respectivos registos (aquisição/ hipoteca), sendo que o custo com os cancelamentos de hipotecas serão cobrados à parte. Se for esta a solução adoptada, sairá da escritura com os registos já devidamente lavrados a seu favor.
Se preferir realizar a sua escritura no Cartório Notarial aí os custos a ter em consideração serão os honorários que o cartório irá cobrar pela preparação e outorga da escritura, actos notariais diversos e os custos com os registos. Nos Cartórios que formalizem as escrituras no chamado Procedimento Casa Simples, Casa Segura, é o Notário quem fica responsável pela entrada dos registos de aquisição e hipoteca, fiança, caso haja lugar aos mesmos. Esses registos são feitos em regra online e podem demorar a ficar lavrados até 10 dias úteis a contar do dia da entrada dos mesmos. Se não for no Procedimento Casa Simples, Casa Segura é o cliente comprador quem fica responsável pelo registo (ou o solicitador/advogado/ ou instituição financeira que concede o crédito).
Com excepção de alguns honorários dos Cartórios que são variáveis (onde se podem incluir, por exemplo, os custos com a certidão de escritura) os custos com os registos online e com o Procedimento Casa Pronta são tabelados.
Aconselhamos a formalização do seu contrato de compra e venda na Conservatória do Registo Predial, a dita Casa Pronta pois é o processo mais rápido, simples e económico.
Certidão de Registo Predial
A Certidão de Registo Predial com todas as inscrições e descrições prediais em vigor pode ser obtida online ou num Balcão da Conservatória do Registo Predial. Em ambos os casos a sua validade é de 6 meses, no entanto, caso opte pelo pedido online da certidão o custo é inferior, face ao pedido feito junto de uma Conservatória.
Impostos
- a) IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)
Este imposto é aplicado sempre que existe a alteração de proprietários de um imóvel e exista uma contrapartida financeira (ou seja, sempre que existir uma compra). O cálculo deste imposto varia consoante o tipo de imóvel (urbano ou rústico), a localização (Continente ou Regiões Autónomas) e a finalidade (Habitação Própria Permanente ou Secundária). O cálculo do IMT incide sobre o maior dos dois valores: valor patrimonial tributário do imóvel (VPT) ou sobre o valor declarado na escritura de compra e venda. Sobre o maior destes dois valores é aplicada uma taxa que é estabelecida anualmente no Orçamento de Estado.
O IMT deve ser liquidado antes da escritura de compra e venda e as guias para pagamento podem ser obtidas online ou numa repartição de Finanças.
> Isenção do temporária do IMT
A isenção temporária é concedida durante três anos às famílias que adquirem um imóvel para habitação própria. Contudo, segundo o Artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, para beneficiar desta isenção, o valor patrimonial do imóvel não pode ser superior a 125 mil euros.
> Fórmula de cálculo do IMT
Pode consultar as taxas de IMT atualizadas no portal das finanças https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/Pages/cimt17.aspx
Para calcular o IMT, deve ser utilizada a seguinte fórmula:
IMT= Valor Escritura ou VPT (maior valor)xTaxa aplicar IMT – Parcela a abater.
- b) Imposto de Selo
Existem dois tipos de imposto de selo relacionados com a aquisição de um imóvel:
- Imposto de selo sobre a transacção (compra e venda), corresponde a uma taxa de 0,8% sobre o valor de aquisição do imóvel, que consta na Escritura;
- Imposto de selo sobre o empréstimo, caso se recorra ao Crédito Habitação para comprar a casa, que corresponde a uma taxa de 0,6% sobre o montante do empréstimo.
> Fórmulas de cálculo do Imposto de Selo
Para calcular o Imposto de Selo, utilize as seguintes fórmulas:
FÓRMULA DE CÁLCULO DO IMPOSTO DE SELO SOBRE A COMPRA E VENDA
Imposto de Selo sobre compra e venda = Valor Escritura ou VPT (maior valor) x 0.008
FÓRMULA DE CÁLCULO DO IMPOSTO DE SELO SOBRE O CRÉDITO
Imposto de Selo sobre crédito = Montante empréstimo x 0.008
- c) IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis):
É um imposto de pagamento anual que é calculado com base no valor patrimonial tributário dos imóveis situados em território nacional, ao qual é aplicada uma taxa. A definição das taxas do IMI é anual e da responsabilidade do município local onde se insere o imóvel, que estipula uma taxa dentro de um intervalo definido pelo Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI). Actualmente esse intervalo situa-se entre 0,3% e 0,5% para os prédios urbanos já avaliados nos termos do Código do IMI, e entre 0,5% e 0,8% para os restantes prédios urbanos.
É em Abril que o IMI é pago ou começa a ser pago. Se a fatura for até 250€ tem de ser paga de uma só vez, se for até 500€ poderá pagar em duas vezes, apenas se for superior a 500€ poderá pagar em três vezes.
Pode consultar as taxas de IMT atualizadas no portal das finanças
> Isenção de IMI
A isenção de IMI poderá aplicar-se a imóveis afectos a habitação própria e permanente e nos imóveis destinados ao arrendamento para habitação adquiridos a partir de 2012 (a afectação terá ocorrer num período máximo de 6 meses após a escritura do imóvel). A isenção deverá ser solicitada no período de 60 dias após a afectação. O mesmo sujeito passivo só poderá pedir a isenção, se não tiver nenhuma outra isenção de IMI a decorrer e caso não tenha solicitado a isenção mais do que duas vezes.
O período de isenção é determinado consoante o valor patrimonial tributário do imóvel e se o agregado familiar tiver um rendimento colectável para efeitos de IRS no ano anterior inferior ou igual a 153.300€. A isenção poderá atingir no máximo 3 anos.
Fórmulas de cálculo do IMI
Para calcular o IMI, utilize a seguinte fórmula:
IMI= VPTx Taxa a aplicar
DICA: As taxas de IMI aplicadas por ano e por município podem ser consultadas no Portal das Finanças.
CUSTOS DA COMPRA DO APARTAMENTO – APÓS DA ESCRITURA
Para quem compra um apartamento as despesas não se ficam pelo dia da escritura, mensalmente ou pontualmente haverá despesas relacionadas com a casa, podemos aqui enumerar algumas:
- prestação do empréstimo (caso tenha contratado Crédito Habitação)
- prémios dos seguros vida e recheio
- condomínio (caso tenha comprado um apartamento)
- impostos e taxas como o IMI (quando terminar o período de isenção)
- despesas domésticas (luz, água, gás, esgotos, etc)